POR: RONALD MENDOZA (ARQUITECTO – URBANISTA)
El gobierno central y regional promueven un “megaproyecto de vivienda social” con un grupo inmobiliario de Lima. Serán 7660 viviendas de 26 y 33 m2 en lotes de 80 y 160 m2, además de 2100 departamentos en un plazo de 5 años.
El área del terreno es de 126 hectáreas, 5 veces más grande que la urb. Luis E. Valcárcel (ENACE). El precio base del terreno fue tasado desde el gobierno central en 25 millones de soles, es decir a razón de 20 soles el m2.
El Gobierno Regional de Moquegua (GRM) le ha delegado al sector privado encargarse de la construcción de vivienda de interés social. Es natural que en la empresa impera el lucro. Por tanto, este intentará maximizar sus ganancias al margen del interés colectivo ciudadano.
A simple vista este convenio entre el público y privado pareciera estar libre de cuestionamiento, pero este columnista destapa lo siguiente:
Esta iniciativa fue presentada por la empresa urbanizadora ALTITUD SAC. En octubre del 2021 el Concejo Regional aprueba una “declaratoria de interés” de dicha iniciativa privada y meses después esta misma empresa gana la licitación de este megaproyecto.
A la firma del contrato, el suelo estaba con zonificación de tipo: “terreno rústico en zona de expansión urbana” por tanto, tasaron su precio en 20 soles el m2. Luego que la empresa realice el expediente de habilitación urbana y sea aprobado por la MPI, este tendrá un valor superior a 447 soles el m2. Semejante a tasación realizada meses atrás por parte de la MPI al PROMUVI VII (actualmente sin pistas ni veredas). Es decir, solo por realizar la habilitación urbana la empresa gana 2135% con respecto al valor del suelo.
Se dice que se harán 1000 viviendas en el primer año. Si son terrenos de 120m2 en promedio y multiplicamos por los 447 soles el m2 (terreno habilitado), entonces la empresa inmobiliaria obtendría un ingreso de 53.6 millones de soles solo en el primer año. ¿Cuánto tendrá que pagar la inmobiliaria al GRM en ese mismo año? Solo 15.2 millones de soles.
Bajo esta lógica, la empresa habrá terminado de pagar el terreno en año y medio y con el dinero de los compradores mediante las preventas de vivienda. Y cero ingresos a la MPI.
Entre otras observaciones está que el estudio de Planeamiento Integral se hizo con el Plan Director 2002-2010. Recordemos que está vigente el Plan de Desarrollo Urbano de Ilo 2021-2030. Por tanto, debe adecuarse.
Bajo estos hechos toca preguntarnos: ¿Quién fija el precio de la vivienda como producto final? El Grupo Inmobiliario. El Gobierno Regional no tiene voz ni voto ni puede intervenir en el control de precio. Solo entrega el terreno y espera la cantidad de viviendas pactada.
Analizando la situación tenemos, una vez más, como las políticas del Estado tienen un andamiaje estructural para beneficiar a los grupos de acumulación de capital mediante el “regalo” del suelo a precio risorio, poniendo la ciudad de Ilo a su servicio.
Por otro lado, los más perjudicados serán los que verdaderamente requieren una vivienda digna y segura. Es sabido que en Ilo hay “gente sin casas y casas sin gente”. Veamos los último Promuvi que al día de hoy están abandonados o fueron tomados por especuladores y acumuladores de viviendas que, aprovechando su informalidad, se hacen pasar por necesitados de una vivienda.
Como siempre he dicho, un verdadero programa de vivienda requiere del liderazgo municipal y un grupo de expertos y especialistas que lo hagan realidad y no el típico “loteo y manzaneo” que se hace en la periferia de la ciudad agotando un recurso limitado: el suelo.