POR: GABRIELA CARPIO VELÁSQUEZ
El programa Techo Propio otorga subsidios de hasta S/46 545 a familias para adquirir su primera vivienda. Sin embargo, existe una paradoja: aunque la ley permite vender casas hasta por S/109 000 y departamentos de hasta S/ 136 000, el precio promedio real apenas llega a S/66 500. La razón es clara: las familias no pueden pagar más y los bancos no les otorgan crédito. En 2024, solo 422 de 12 084 beneficiarios del programa accedieron a un préstamo hipotecario. Sin financiamiento, el mercado se estanca y el impacto del programa se diluye.
El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) busca reducir el déficit habitacional mediante Techo Propio, administrado por el Fondo MiVivienda (FMV), con el fin de que familias de niveles C y D accedan a un hogar y se genere, además, un mercado sostenible para inmobiliarias privadas.
No obstante, los datos del Fondo MiVivienda S.A. a octubre de 2025 revelan que, aunque existe topes de precios como los señalados, los promedios ponderados se mantienen muy por debajo de estos valores, reflejando un círculo vicioso entre bajos ingresos, falta de crédito y una oferta limitada.
| TIPO DE VIVIENDA | N° VIVIENDAS OFERTADAS | N° PROYECTOS | PRECIO PROM. PONDERADO (S/) | BONO FAMILIAR HABITACIONAL (BFH) | APORTE REQUERIDO FAMILIAR (S/) |
| Unifamiliar | 19,200 | 210 | S/ 66,500 | S/ 46,545 | S/ 19,9555 |
| Multifamiliar | 5,200 | 110 | S/ 82,000 | S/ 46,545 | S/ 35,455 |
| Total general | 24,400 | 320 |
EL SUBSIDIO QUE NO BASTA: EL CÍRCULO VICIOSO QUE FRENA LA VIVIENDA SOCIAL EN PERÚ
Los precios promedio de las viviendas sociales están muy por debajo del tope permitido: S/54 000 menos en casas y S/42 500 menos en departamentos. Aunque el mercado podría aprovechar los límites máximos, no lo hace porque las familias simplemente no pueden pagar más. Su capacidad de ahorro es reducida y el acceso al crédito hipotecario —el llamado Financiamiento Complementario— es casi nulo.
EL VERDADERO GRAN OBSTÁCULO
Analizando el año 2024, el 96.5% de familias que obtuvieron un subsidio, compró sin financiamiento bancario, usando únicamente el BFH y sus ahorros.
El problema no es la falta de subsidio —el BFH de S/46 545 es generoso— sino que la mayoría de familias de los sectores C y D tienen limitada capacidad de ahorro, no logra acceder al crédito. Los bancos las consideran de alto riesgo, debido a la informalidad laboral y la falta de comprobantes de ingresos.
EL MIEDO A LA DEUDA: CUANDO EL CRÉDITO SE VUELVE UNA AMENAZA
Las barreras del sistema financiero no son el único obstáculo. También está el temor a endeudarse. En contextos donde los ingresos son inestables, muchas personas ven la palabra hipoteca como sinónimo de peligro.
Las experiencias cercanas de embargos o pérdida de vivienda alimentan esta desconfianza. Además, la falta de educación financiera agrava el miedo: muchos peruanos desconocen cómo funcionan los intereses, las cuotas iniciales o el costo real de una casa. Así, el crédito hipotecario se percibe no como una oportunidad, sino como una amenaza.
UN CÍRCULO QUE NO SE ROMPE
El programa Techo Propio tiene todo para funcionar, la solución pasa por crear puentes entre el subsidio estatal y el financiamiento privado: garantías flexibles, incentivos y, sobre todo, educación financiera; sin ese puente, el déficit habitacional de 1.8 millones de viviendas seguirá creciendo y el sueño de la casa propia continuará fuera del alcance de muchos peruanos.
UNA MIRADA JOVEN
Soy Gabriela Carpio, tengo 16 años y estudio en el colegio Magíster, en Lima. Crecí viendo cómo mi papá trabaja impulsando la vivienda social, y eso me hizo comprender que este problema es real. Por eso, fundé el Club de Finanzas en mi colegio, donde junto con mis amigos buscamos entender y proponer soluciones.
Tal vez aún no podamos cambiar el Perú, pero ya empezamos a movernos. ¿Te animas a unirte?
