POR: ÁNGEL ALBERTO ROJAS ROSALES
En aras de reivindicar de alguna manera la seguridad jurídica en lo que a los alquileres de vivienda (desalojo) se refiere, el Congreso de la República en su última sesión plenaria aprobó con ochenta y tres votos a favor, seis en contra y tres abstenciones la ley que regula el Procedimiento Especial de Desalojo con intervención Notarial o el también denominado Desalojo Express, con lo cual, los Notarios Públicos tendrán las facultades necesarias para verificar el incumplimiento o vencimiento de contratos de arrendamiento de una vivienda.
Y es que esta ley es de suma importancia, ya que tiene por finalidad la aceleración de los procesos de desalojo de los inquilinos en los supuestos de morosidad o vencimiento de contrato, en razón de que estos procesos que hasta el día de hoy eran de trámite exclusivo en sede judicial, en el futuro ya no lo serán, sino que los mismos serán de competencia de los Notarios Públicos, por lo que el trámite será sumamente ágil y expeditivo, de tal manera que dichos funcionarios estarán en condiciones de recabar información en caso de un posible incumplimiento o vencimiento de contrato por parte del inquilino, poniéndose en marcha todo un procedimiento que tenga como finalidad el desalojo invocado por la parte afectada, con arreglo a ley.
En tal sentido, debo de señalar que, el proceso se inicia básicamente cuando el arrendador pone en conocimiento del Notario Público el incumplimiento o vencimiento del contrato de alquiler por parte de su inquilino, una vez recibida la información por parte de la autoridad notarial, esta lleva a cabo la constatación y notificación al inquilino para que este pruebe o demuestre estar al día en sus pagos o que el contrato de arrendamiento continúa vigente, luego, al haberse obtenido la versión de las dos partes o si en su defecto el inquilino no se pronuncie, el Notario emitirá una resolución ante el Juez de Paz correspondiente en donde recomienda el desalojo de la vivienda, la misma que el Juez de Paz analizará y emitirá de manera inmediata la orden de desalojo con la intervención de la Policía Nacional.
Al respecto debo de señalar que si bien, la finalidad de la norma aprobada es loable, también debe de precisarse que esta plantea algunos inconvenientes que impiden alcanzar dicha finalidad a plenitud, tales como:
(1) La formalidad que se exige en los contratos de alquiler y que en algún momento serán puestos de conocimiento del Notario es muy exigente, al punto de requerirse de un formulario específico, el desarrollo de un protocolo en particular, la consignación de cláusulas de allanamiento, entre otros, cuando no hay razón para ello si tan solo se observara lo señalado en el artículo 1354° del Código Civil, el mismo que a la letra dice: “Las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato, siempre que no sea contrario a norma legal de carácter imperativo”, por lo que en este caso, basta que el contrato conste por escrito y que en el mismo se consigne el plazo del arrendamiento, el procedimiento a observar en caso de incumplimiento, el sometimiento, en este caso, al fuero notarial, así como las firmas debidamente legalizadas;
(2) El Notario solo emitirá pronunciamiento dando pase al desalojo, si es que el inquilino no refuta el pedido del arrendador, por lo que desde ya no estaríamos ante un proceso no contencioso, ya que en el caso de que lo resuelto por el notario no es compartido por el inquilino, este estará expedito para acudir al Poder Judicial en ejercicio de su derecho constitucional de tutela jurisdiccional efectiva, en aras de que en sede judicial se revise lo resuelto por el Notario ya que dicha resolución no es equiparable a una cosa juzgada, por lo que debe precisarse que el objetivo de la norma se cumpliría a medias, ya que si bien es cierto el arrendador de inmediato recuperaría su bien, también es cierto que el trámite lento y engorroso en el que se vería inmerso el propietario en el Poder Judicial continuaría Dios sabe por cuánto tiempo; y,
(3) El Juez de Paz, quien en buena cuenta es quien ordena el lanzamiento, debe evaluar meticulosamente la decisión adoptada por el Notario para luego emitir la resolución respetiva, es decir, el Juez de Paz al contar con la prerrogativa de una especie de juez de ejecución, solo se limita a suplir al Notario en lo que a su carencia de ejecución se refiere, por lo que la práctica, viene a ser una mesa de partes ejecutiva de lo que el Notario decida, ya que en nada puede revisar lo resuelto por este.
En conclusión y al margen de las observaciones hechas, debo de celebrar la aprobación de esta norma ya que de alguna manera se hace justicia a tantos propietarios que por necesidad y de buena fe alquilan sus bienes inmuebles a personas inescrupulosas que terminan por incumplir sus compromisos asumidos, usufructuar ilegalmente del bien, así como de burlarse de la justicia, por lo que ya era hora de que estos indeseables no solo reciban el reproche moral de la sociedad, sino que también escarmienten de manera célere el ius puniendi del Estado, es decir, que estas personas deben ser pasibles de todo el rigor judicial que les sea posible de aplicar, sea este de índole administrativo, civil o penal, por lo que en suma esta norma abre una halo de esperanza en ese sentido.
